近年来，从海口到三亚，这座海岛的商业发展势能正在迎来史上最强的时代——
在自贸港大政策的影响下，央企、港资、外资等多家大企业纷纷投注海南商业市场。
海口万象城、cdf海口国际免税城等项目相继亮相之后，更具旅游知名度的三亚也陆续迎来商业新动向——
- 华润在2022-2023年先后拿下三亚海棠湾地块，计划打造超级万象城；
- 太古地产将与中国中免旗下全资子公司在三亚市合作发展零售商业项目；
- 两大国际头部重奢品牌LV和DIOR都宣布以精品店形式进驻cdf三亚国际免税城；
- DFS迪斐世亚龙湾项目亦落地三亚并计划于2026年前建成……
而最近，时逢上市30周年的大悦城控股，也正式向市场宣告其在三亚的最新动态——「全国首个热带大悦城」即将于2024年亮相。
不同于其他开发商在以海棠湾为主的三亚新区鏖战，有备而来的大悦城选择了主城区的核心CBD区域，既能让前卫的品牌基因与浓厚在地元素更好地融合，又能最大限度发挥产品优势、填补城区新消费场景的空白。
大家所认识的大悦城，过往每进入一个新的区域和一座新的城市都会做足功课，不知道这一次与三亚的交往，又会擦出怎样的火花？
01海岛城市的商业特殊性
好的商业状态与城市性格一定息息相关，所以我们在认识和评判一个商业项目的时候，总是离不开对一座城市和区域的理解。
相比起国内的很多城市，身为海岛城市的三亚，其商业发展又呈现出更多的特殊性。主要表现在三个方面：
其一，海南建设中国特色自由贸易港相关政策推行多年且逐步进入实质落地阶段，嗅觉敏锐的开发商、运营商和品牌商，已经开始在商业及消费领域，重点围绕海口、三亚等城市加速布局，在接下来的几年里，三亚势必会享受自贸港的各项优惠政策，进而带动城市消费升级和商业发展长期向好；
*数据显示，2019-2021年，海南新增市场主体76.3万户，超过过去30年的总和；2022年，海南新增市场主体96.33万户，同比增长96.79%，存续市场主体已突破239.25万户，增速连续34个月保持全国第一。
其二，三亚作为国内极负盛名的旅游城市，其商业一直都以「文旅商业+离岛免税」为主要开发模式，而市区内的传统商业和日常消费相对滞后，现代化、综合性的购物中心仍处于起步阶段，即消费场景的多样性实则比较欠缺，本地居民日常生活水平亟待提升；
其三，现阶段的三亚商业正在从「锤子状」向「哑铃状」转变，前者是基于以海棠湾为主的新区商业，主攻满足旅游客群的离岛免税和奢侈品消费，而后者则意味着传统主城区的商业开始发力、更新以提升城市消费者的日常生活方式，整个三亚的商业格局将会更加均衡。
未来三亚城市商圈格局
基于以上这些特殊性，大悦城的进驻不但有天时地利人和之便——
充分享受自贸港相对宽松的税收及外汇政策优势，很好地填补城市商业空白和满足消费升级需求，且拥有城市最优质的区位条件；
而且将在很大程度上改变和影响整座城市的商业格局——
三亚大悦城将带来具有引领性的消费内容，缩短三亚这座海岛旅游城市与内地一线、新一线城市现代化商业的差距，甚至开启一个新的城市发展阶段。
并且，还有一个很重要的点不容忽视。那就是，大悦城控股乃至中粮集团与三亚的历史渊源和长久缘分。
尽管三亚大悦城的落地是大悦城产品线的首次「登岛」，但实际上，中粮集团早在1995年就已经进入海南，开启亚龙湾从滩涂变国家级旅游岛的发展历程，并兴建了中国第一座五星级度假酒店。
亚龙湾俯瞰图
亚龙湾瑞吉酒店
亚龙湾滨海世界图腾柱
亚龙湾美高梅酒店
所以，大悦城控股海南区域公司更像是以自贸港合伙人的角色，在这里深耕发展、持续蓄力，而三亚大悦城作为市中心的大型城市综合体，也自然是其参与海南自贸港建设的重点战略投资项目。
正是基于对三亚多年的了解，三亚大悦城果断选择落址城市中央商务区——
一面是从市区延伸至海边的主干道迎宾路，一面是占地面积近60公顷的湿地公园，周边还围绕着以麓湖为代表的多个高品质住宅，以及中交等世界500强集团产业办公楼宇。
无论是区域位置或生态，还是人口结构及质素，坐拥绝佳城市界面的三亚大悦城几乎不愁未来的发展空间，加之大悦城自身的品牌力和项目能级，相信项目大概率会成为三亚市区极具代表性的商业及生活中心。
也因此，作为身处城市最核心位置的大悦城，三亚大悦城这次决定与更完整的三亚深入交往，用具有引领性的内容，走入三亚消费者的日常，致力于成为能够代表一座城市的综合性商业标杆。
如此一来，无疑更加大了我们对于这个即将亮相的全新大悦城项目的更多期待。
三亚大悦城全景鸟瞰效果图
02三亚大悦城有哪些看点？
三亚这座城市的个性特色与发展潜力毋庸置疑，它与大悦城的缘分亦有目共睹。在如此背景之下，首次登岛的大悦城，将会在这里呈现一个什么样的全新姿态？
可以负责任地说，作为国内首个热带大悦城，三亚大悦城身上的「看点」着实不少。尤其是对于三亚而言，其诸多的特性与构想都具有很强的开创性。
首先是一如既往的产品优势。
产品优势可以从两个大方面来看。
一是大悦城这条产品线自身的专业度与成熟度。
其实这一点无需赘言。作为国内第一梯队的商业产品，大悦城自2007年在北京开出首个项目（西单大悦城）之后，十余年来一步步稳扎稳打地布局全国多座一线、新一线及高潜力城市。如今，大悦城早已自带较高的市场知名度和消费信任度。
三亚大悦城项目效果图
二是三亚大悦城的产品定位、产品设计以及空间场景的打造亮点。
落址城市中心核心区域的三亚大悦城，在详细梳理客群画像之后，锁定了本地消费者&城际新中产、旅居候鸟族、全岛旅游客这三大客群方向，也几乎涵盖了城市最主力的消费人群。
这其中，更频繁地生活在传统主城区的本地消费者&城际新中产，又将成为项目未来运营的聚焦重点。
三亚大悦城希望可以丰富市区的消费场景，改善市民的日常生活方式，通过品牌效应和精细运营去缩小新区与旧城之间的差异。
基于此，「海岛潮趣生活主场」这一项目定位被顺势提出，单从字面上看就能感受到既有大悦城的潮流品牌基因、又有三亚独特的城市特征。
在跟项目团队深入交流过程中，三亚大悦城的诸多设计亮点都让人耳目一新，其中有三点尤其令人印象深刻。
1、作为大悦城首个「热带绿洲」商业项目，三亚大悦城特意引入了「绿洲·舞台」的设计理念，融合具有地域特色的自然生态，为消费者提供极具热带风情景观的休闲体验。
三亚大悦城设计效果图
2、红橙盒子的设计成为颇具标识性的项目名片——红和橙的色彩搭配意指「中粮红」和「大悦橙」，并结合海南非物质文化遗产黎锦纺织的形象，以陶板为布、香槟色金属框架为梭，整体造型鲜亮显眼、灵动活泼。
三亚大悦城红橙盒子设计效果图
3、大悦城一直推崇的绿色、低碳、环保设计理念，也在三亚大悦城身上得到延续。比如，采用环保海绵设计，打造特色雨水花园景观，与项目身旁的城市湿地公园形成巧妙的呼应与融合。
对于三亚而言，大悦城这次带来的空间和场景也具备很明显的城市引领性。
三亚大悦城毗邻国家级湿地公园，为此精心设计了大量的绿色与自然元素，将多个空间场景进行有机串联，强化整个项目的景观性，打造可达性强、灵活度高的三大主题户外空间——
基于当地气候特色，项目以热带雨林为灵感，一方面带来了近2000㎡的下沉式热带花园广场，与室外大台阶一起打造具备明显功能性和极强体验感的户外活动场所；
三亚大悦城「涌风雨林」效果图
另一方面在3-5层充分利用露台空间的错落感，为消费者提供视野绝佳、惬意轻松的美学社交空间；
三亚大悦城「沐光花园」效果图
此外，三亚大悦城基于岛民昼伏夜出的生活习惯，特意将街区放到了屋顶，结合景观露台，搭配特色餐酒吧、演艺空间等夜经济相关业态，打造云端的城市夜生活。
三亚大悦城「云端之梦」效果图
其次是引领城市的内容规划。
业态层面，除了引入影院、精品超市、健身房、家庭中心等具有显著市场竞争力的主力店之外，三亚大悦城的餐饮和娱乐业态占比超过了40%。
这样的规划，一来是因为这二者能够有效提升当地消费者日常的用餐品质和社交体验，二来是因为三亚的城市属性决定了其夜生活的多元化与活跃度，而餐饮和娱乐业态的丰富能够在很大程度上契合这一城市消费特性。
品牌维度，三亚大悦城的招商思路清晰且坚定。
一方面积极推进首店策略。
在规划的大约260个品牌中，三亚大悦城计划引入近40%的定制店、旗舰店以及城市首店品牌，这既是基于三亚目前连锁品牌及创新业态存在的明显空白，也是得益于三亚已经出台的针对首店经济的相关扶持政策。
所以，对品牌和消费者都具有强势号召力的大悦城，必然具备引入城市及区域首进品牌的强大优势。
另一方面兼顾品牌的引领性、创新性和可持续性。
这一点不但包含了对于主力业态的合理规划与布局，而且还表明了三亚大悦城在打造首店收割机的基础之上，尤其关注品牌自身的成熟性、品质感和生命力。
如此的品牌组合思路，能够保证商户可以更快地适应三亚的商业发展环境，然后更长久、更深入地融入并参与当地消费者的日常生活。
当然还有细致走心的运营思路。
运营思路中最值得被分享的是，三亚大悦城与品牌共创的态度，以及对本土品牌的孵化与支持——
一边让成熟的连锁知名品牌走进三亚开拓市场，另一边让本土的优质品牌走向全国被更多人所认知，三亚大悦城就是这中间十分重要且有效的平台与桥梁。
除此之外，大悦城计划在三亚项目身上构建虚拟和现实交互结合的数字场景，为当地消费者提供更智能、更具科技感的购物体验。
同时打造「三亚首家宠物友好型商场」，并将旗下已经运营成熟的「大会员体系」与三亚城市的海岛特色进行因地制宜的个性化融合。
无论是产品、业态、运营哪一个维度，从「形」到「神」，三亚大悦城都具备极强的城市引领性。
因此，对于三亚而言，大悦城的到来，绝不仅仅是多了一个消费场所那么简单。更重要的是，这个在国内多座一线、新一线城市累积多年经验的商业品牌，将会为旅游城市三亚带来更有质感的日常生活。
03更「热」的一座大悦城
随着自贸港政策的放开，三亚的市场消费潜力将会被陆续进驻的开发商及运营商所看见并挖掘。
可以预见，未来，这里的商业发展将会如这座城市的气候一般，更加多元且充满热度。
而即将于明年现身的三亚大悦城，也必然会是家族中更「热」的一座大悦城。
它的热，一方面基于地理位置和气候环境——
三亚大悦城是目前位于我国最南端的一座大悦城，同时也是全国首个热带大悦城，其独特的气候环境，会吸引成熟品牌在此呈现不一样的消费场景。
同时也源于品牌优势与市场环境——
其热度既有大悦城多年来在全国市场累积的强大号召力与影响力，也有自贸港的政策之风和国内头部旅游城市的持续话题性。
从三亚大悦城身上，我依旧能够看到大悦城品牌所坚持的「一城一策」、「一店一色」的打造理念。
它既延续了大悦城一以贯之的品牌基因，又在一片新的土壤上长成了自己的模样。
尊重在地与坚持自我从来不矛盾不冲突，而大悦城开出的每一个项目一直以来都在努力做到对二者的兼顾。
我相信，即将在城市中心看到的三亚大悦城，一定有大家想象中的熟悉与亲切，也势必会呈现更多不同以往的新鲜与惊喜。
一路向南的大悦城带着既有品牌优势和真诚运营态度首次「登岛」，对于众多品牌方而言，是一次足够新鲜但不会太冒险的重要尝试，而之于三亚这座城市，则将意味着更加潮流、多元的全新生活方式的「起航」。
（原文原创首发于商业地产志）
