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“到海南去”热潮第三次兴起,背后藏着怎样的投资逻辑?
2022-11-28 18:34

  “除了海南,别无他选。”此前,全球知名钻石生产商戴比尔斯有关负责人在回答“戴比尔斯集团准备在何处建设亚太地区供应链中心”这一问题时直言,戴比尔斯亚太地区供应链中心落在海南,是该公司未来全球市场拓展、业务发展的重要前提。

  戴比尔斯是近两年全球企业落地海南投资的一个缩影。数据显示,2018年自贸港建设以来,海南实际利用外资年均增长达80%,引进外资企业年均增长近120%。

  曾供职于某国际投行的王玮对此并不意外,其认为“海南自贸港对外开放的红利会持续释放,资本流通便捷充盈,很多企业都想吃到这波红利,第三次海南岛投资热潮已经到来。”

  长期关注海南的业内人士同样认为,先天的优越区位和资源禀赋,叠加自贸港的重大利好,会加速吸引更多企业、人才和消费者选择前往海南寻找机会、安居乐业。一个明显的现象是,即便2018年以来海南开启全域限购,但赴琼置业的需求,仍不曾间断。

  确实,风口已来、热潮正涌,自贸港建设给海南带来的新投资格局,值得关注。

  去海南,赶新的风口

  自1988年正式建省办经济特区,至今34年间,海南经历了三次投资热潮。

  第一次投资热,正是始于1988年。彼时,国家为刚刚建省的海南出台了众多支持性政策,红利加持带动大批外资落子,全省外企数量从3家骤增至441家。仅建省当年,全省实际利用外资近1.2亿美元,超过了建省前8年的总和。人才也同步涌入,“十万人才下海南”的盛况,至今仍是美谈。

  第二次热潮,也始于政策的推动。2010年前后,海南正式启动国际旅游岛建设,游客和“候鸟”闻声而至。仅2010年,海南省全年旅游总收入就达到了257.63亿元,同比增长21.7%。

  真正一石激起千层浪的,是离岛免税政策的落地。2011年4月,随着首个离岛免税购物中心在三亚开业,海南也成为了全球继日本冲绳岛、韩国济州岛和我国的马祖、金门之后,第四个实施离岛免税政策的区域。

(海口国际免税城)

  购物成本的降低,为这座岛屿,带来了不一样的增长活力。即便是十年后的2021年,“离岛免税”依然是海南一张靓丽名片,尽管受到疫情影响,海南离岛免税购物人次仍超672万,销售额495亿元,分别较上年同比增长49.8%和80%。

  可以说,免税经济和一波又一波的“万人登岛”置业潮,是第二波海南投资热潮兴起的最好印证。

  而如今,海南正再一次站在风口之上。2018年4月,在建省30周年之际,海南自贸港获批。而后,随着《海南自由贸易港建设总体方案》的出台,和一系列政策利好的逐步落地,企业和人才再一次涌入海南,这座小岛也重新吸引了全世界的目光。

  纵观海南建省34年来,嗅觉灵敏的企业,总是能够最先捕捉到机会。比如,近几年,中国旅游集团在自贸港建设启动后,毫不犹豫地将总部迁到了海南;比如,目前全球最大的单体免税店,就已在海口开业;比如《财富》世界500强龙湖集团,就为海南带来了首个大型TOD综合体项目——龙湖光年。

  从“买房养老”到“为公司置业”

  95后女孩秦晨(化名)对近年来海南的发展和第三次投资热潮的兴起,有切身的感受。一周前,她为给分公司选址,踏上海南岛。她所在的公司,主营生物医药系统开发。

  之所以到海南,是因为秦晨所在公司合作的几家医药企业,都把研发生产业务转移到了海南,这让其所在公司高层看到了巨大的机会。

  数据给予了最直接的印证。统计数据显示,2022年前三季度,海南日均新增的企业数量为682户,9月份海南实有市场主体的同比增幅达到了50.81%,已经连续31个月位居全国第一。

  企业带动着人才引进,带动着消费者和投资人的流入,也增进了企业和个人到海南置业的需求。“无论是办公、投资还是自住,海南房产行业的热度,近几年始终未曾退却。”海口资深房产中介方超(化名)说。

  方超表示,如果说以前到海南置业,是以度假康养需求为主的“候鸟人群”,现在则有更多人是为了商务、办公等需求,“置业需求更多元了,来问房子的人也更多了。”

  海南的房价就是很好的方向标。数据显示,9月份三亚的新房售价同比增长1%;海口的新房售价同比增长0.6%、环比上涨0.2%。

  业内人士表示,以海口和三亚为代表的海南房地产市场之所以能持续保持坚挺,一是随着自贸港建设进程加快,海南所展现的未来发展潜力,正越来越强;二是随着全岛封关运作节点的临近,想要分享自贸港发展红利的企业和个人,都不愿错过这难得的机会。

(海口,龙湖光年效果图)

  在对多个项目进行对比后,秦晨的公司最终将办公地点选在了海口龙湖光年,并于11月初签订了购房合同,“位置优越,位于主城中心位置;交通方便,轨交、公交都有站点;配套齐全,项目本身除了写字楼还有大型购物中心、酒店、商业街等诸多业态,可以说完美符合我们的需求。”

  某种程度上,秦晨代表了一批来琼置业者的选择。据至理数据研究显示,2020年以来,龙湖光年始终在海口商办市场上保持榜首位置。“这类置业者既想要海南的气候和政策红利,又不想失去一线城市的品质生活和高效便捷,龙湖光年确实是为数不多能全部满足这些需求的项目。”方超说。

  “这一次的热潮,肯定还会持续”

  在海南的第三轮投资热潮中,众多企业和个人正紧抓“封关”前的窗口期积极入琼置业,但由于目前宏观经济形势不同以往,投资人对风险的把控、对投资回报率的要求,以及对标的品质的诉求都是空前的。这意味着,只有“好货”才能吸引足够的投资目光。

  “但问题是,三亚的好盘,不多了。”三亚资深地产人任远(化名)直言,三亚2019年-2020年商品化住宅用地0供应,2021年的商品化住宅用地供应占比不足10%,中心城市湾区更是难有滨海土地,但需求却不减反增,这让更多人想目光投向了商办产品,比如正在筹划收官加推的龙湖在三亚首个项目——龙湖·听蓝时光。

  在任远看来,龙湖·听蓝时光的资源禀赋可谓优越:直线距离椰梦长廊仅800米,直线距离3公里范围内,分布有商场、医院、机场、高铁站等丰富生活配套,对街就是知名私立学校三亚中学。“眼下正值旅游旺季,这一波加推,预计会收到市场的积极反馈。”任远说。

(龙湖·听蓝时光效果图)

  海口同样展现出“好货稀缺”的态势。数据显示,2019年、2020年海口成交的住宅类用地中,市场化商品住房用地仅有2宗、5宗,其余多为安居房用地。住宅房源少、门槛高的现实,让更多有投资需求的置业者,同样开始将标的锁定在商办产品上。

  跟着公司落户海南,并选择在海口置业的冯芳,就很有代表性,“不管是住宅还是商办,有交通、商业、环境等这些优势加持的项目,都会被热抢。”

  这也是冯芳选择龙湖光年的重要原因。她直言,光年这个项目本身地理位置就比较好,在海口的传统的市区版图中心,无论是人口密度还是繁荣程度,在海口都首屈一指,且配套建设有海南首座天街购物中心,具有很高的投资价值。

  据悉,龙湖光年是海南省内首个、也是目前唯一一个TOD综合体,总投资超过100亿元,也是龙湖落子海口的第一个项目,已连续三年入选海南省重点项目。

  “海南房地产市场这几年的火热,只是海南第三次投资热潮的一个缩影。随着海南的生态环境、营商环境、基础设施不断变好,随着海南自贸港建设的不断加快和政策红利的不断兑现,这一次的热潮,肯定还会持续很长一段时间,也会吸引更多像我这样的‘新闯海人’的到来。”冯芳说。

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