12月17日10时05分，距离海南自贸港启动全岛封关运作不足14个小时，三亚土拍成交1宗优质住宅用地，为全岛封关造势，拉开海南优质资产上市序幕。
海居君认为，全岛封关运作后，海南将深度嵌入全球产业链，开启高质量发展新时代，这是海南建省37年来前所未有的重大机遇，土地等资源估值将上调。
刚刚土拍成交的三亚湾HP02-03-05B地块，地处海南“地王”板块三亚湾，而且接近百亩的规模，又在封关运作前一天竞拍，堪称海南自贸港封关造势土拍。
该宗地占地面积66615.24平方米(约99.92亩)，容积率≤2.2，最终以202243.8687万元成交，如果加上无偿配建投资1284万元，成交楼面地价约13888元/平米。
拿下这宗地块的是已经扎根三亚湾近20年的中央企业中国绿发。近年来，中国绿发践行央企责任，响应“到海南自贸港投资兴业”号召，积极拿地深耕三亚湾。
鉴于HP02-03-05B地块成为造势土拍，我们将就该地块的特殊性及优势，理性、不浮夸地分析它为啥能成为造势之选，有什么竞争力，未来会开发什么产品。
三亚湾海坡片区HP02-03-05B地块，之所以成为自贸港封关运作造势土拍，我们认为，关键因素之一，是它位于三亚中心城区唯一的成熟湾区——三亚湾。
实际上，作为海南两大省域中心城市之一，目前整个三亚，主要依托三亚湾、亚龙湾、海棠湾、崖州湾四大湾区进行联动发展，每个湾区都有不同的侧重点。
党中央赋予海南自贸港建设“三区一中心”的定位，其中的“中心”就是国际旅游消费中心，旅游消费对海南来说是强项，对三亚来说更是最关键主导产业。
虽然说海棠湾是国际旅游消费重地，但三亚也在强化中心城区的旅游消费配套。
所以这几年，海旅免税城、中服三亚国际免税购物公园、珠免三亚湾壹号、中粮大悦城等免税店与大型商场，也都在中心城区尤其是三亚湾聚集。
也就是说，作为全三亚真正意义上的主城湾区，三亚湾除了拥有主城醇熟居住、生活、商务、教育、医疗等全系生活配套外，还有湾区度假资源和消费配套。
未来，随着度假产品的不断蝶新升级，以及更多的消费综合体、消费场所、场景的强化运营，未来三亚湾板块，将是海南自贸港最牛的商旅板块之一。
可见，三亚湾板块最能吸引各界最广泛关注、最能造势，而今天成交的HP02-03-05B地块是优中之选。
除了地处三亚主城湾区之外，HP02-03-05B地块之所以成为自贸港封关运作造势土拍，另一个关键因素在于三亚湾板块本身就是海南土拍的市场焦点。
2023年初，海居君内部全年市场研讨会时就判定当年的市场肯定火，结果那年海南房屋销量大涨40%，这轮市场的启动就是那年9月，关键板块在三亚湾。
时年9月份，经过史无前例的632次叫价，世嘉控股集团拿下三亚湾HP04-04-02/03地块，成交楼面地价约17328元/平方米，成为三亚乃至海南楼面价新王。
此后，海南万科、天正地产、亿和金盛、鑫阳地产、中国绿发等企业相继在三亚湾拿地，持续推高三亚湾的土拍热度，成为海南土拍市场最闪耀的板块。
“至理数据”海南房地产大数据平台显示，目前三亚住宅用地楼面地价TOP10，有4宗位于三亚湾，楼面价达21191元/平方米的目前海南地王也在三亚湾。
最厉害的是，三亚湾这4宗地块，占据着前四强的位置，用海居君的话来说：堪称“霸榜”。而且，它们还是整个海南住宅用地的楼面地价前四强。
选择三亚湾这样“地王”扎堆的板块宗地，作为造势土拍，这是最能凝聚各方焦点，最合适的。
我们认为，海南自贸港明天启动全岛封关运作，今天HP02-03-05B地块的土拍成交，是恰到好处，它之所以没拍出高溢价，是因为主角是“封关运作”。
作为造势土拍，地处三亚主城唯一湾区，叠加板块“地王”扎堆的优势，HP02-03-05B地块本身价值就可预期，但是，地块本身的各项指标也相当Nice。
最突出的是HP02-03-05B的容积率，只有2.2。
根据“至理数据”海南房地产大数据平台的信息，2020年海南自贸港建设总体方案发布以来，三亚湾挂牌成交的地块中，基本都是清一色的2.5。
HP02-03-05B地块仅2.2的容积率，意味着采光、通风、视野更好，绿化与公共空间更友好，居住舒适度也将更高，适合打造高净值阶层青睐的低密社区。
虽然HP02-03-05B地块是2020年以来三亚湾挂牌容积率最低的，地块素质很好，但它的成交价却很低。
上文我们提到了海南楼面价前4强全部在三亚湾，现在海南楼面价“地王”是21191元/平方米，而HP02-03-05B地块成交综合楼面价只有13888元/平方米。
刚才我们分析了，“启动全岛封关运作”前后，主角是“封关运作”，所以，虽然HP02-03-05B地块很优质、很Nice，但是它没有拍出高溢价。
优质的HP02-03-05B地块的土拍，意味着海南自贸港好的资源开始登场，也是在向全球投资者招手。
因为没有高溢价，HP02-03-05B有相当可观的价差红利，成交楼面价与“地王”相比，价差超过7300元/平方米，这个价差空间可以做很多强化品质的事情。
当然，也可以理解为，HP02-03-05B地块的价差红利，也意味着它的潜力，已经比别人高出一大截，地王板块未来价值升高，HP02-03-05B的潜力更大。
聊完地块本身优势，我们把目光放在周边配套上。
HP02-03-05B地块位于三亚湾新城体育公园片区，这是三亚官方规划里的提法，不是胡乱瞎编的，单独从这名字，就能知道地块拥有体育+公园优势配套。
根据今年8月份的一份土地征收成片开发方案，HP02-03-05B地块西侧规划占地约25亩公园绿地，HP02-03-05B地块北侧则规划占地约57亩体育用地。
摊开最新版三亚湾新城片区控规，可以看到，上述57亩体育用地以北，是三亚湾新城核心绿轴——桃源河休闲绿化带，再往北还规划约147亩体育用地。
147亩体育用地+HP02-03-05地块北侧约57亩体育用地+HP02-03-05地块西侧约25公园绿地+HP02-03-05地块，整体形成三亚湾新城文体休闲核心。
HP02-03-05B地块直线800米范围内，还规划综合服务中心、医院、36班小学;直线约1.8公里左右，是三亚优质教育资源上海外国语大学三亚附属中学。
值得一提的是，HP02-03-05B地块与三亚湾海岸直线距离仅约200米左右，地块南侧一带全部是已建成的度假酒店、旅居民宿等旅游度假生活配套。
这样的地块，目前整个三亚湾，就HP02-03-05B这么一块了，这是它的稀缺性，总而言之，三亚湾HP02-03-05B地块，区位相当优越，性价比极高。
作为封关运作的造势土拍，中国绿发拿下的三亚湾HP02-03-05B地块，未来开发什么产品，必然也是各界关注的焦点。
先看看它周边开发了什么，HP02-03-05B地块西侧是鲁能三亚湾1区别墅区、东侧则是鲁能三亚湾2区别墅区，南侧全部是清一色的度假酒店民宿。
鲁能三亚湾，是三亚湾板块的“开瓶器”，我们老大说，他刚入行那时候，鲁能三亚湾就在开发了，是三亚湾最早开发的豪宅项目，现在依然是板块翘楚。
鲁能三亚湾1区、2区两大规模庞大的别墅群，分列在HP02-03-05B地块东西两侧，再加上北侧的体育休闲区，构筑成东、西、北三面大片低密建筑。
HP02-03-05地块南望三亚湾，也只有嘉和海景国际公馆、阳光海岸海景私家别墅，层高都不高。
东、西、南、北360°都是极佳视野，可以说，HP02-03-05B是被豪宅别墅区、度假酒店、公园绿地等包裹着的舒适区，这样的优质地块，与大平层是绝配。
我们估测，中国绿发有很大概率在三亚湾HP02-03-05B地块，打造面向海南自贸港封关运作新时代的高端大平层产品。
这几年，三亚湾也有楼盘推出大平层产品，但相对而言，HP02-03-05B地块离海更近、周边资源条件更优越，完全具备打造大平层豪宅的整体素质。
业内分析称，三亚湾房价约4万元-5万元/平方米，核心区未开发地块所剩无几，中国绿发HP02-03-05B作为最优质地块之一，未来或捅破板块房价天花板。
海居君认为，HP02-03-05B地块，在海南自贸港启动封关运作前1天竞拍造势，就已经确立了它的市场价值，未来入市，必能成为引领三亚楼市的新标杆。
