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80余座TOD之外,TA想给城市“绘出个未来”
海南在线 2022-07-28 12:32

  时间,从来都是宝贵资源,空间亦如是。

  伴随着城市发展,人们在享受更多的工作机会和更丰富的生活配套时,也不得不面对随之而来的“问题”:愈发严重的拥堵,让更多宝贵的时间消耗在通勤上;高速发展过后,土地供应日益紧张,正让城市空间愈发逼仄。

  如何破题?从国家发改委6月底印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》(以下简称《方案》)中,或许能找到一些答案。

  《方案》提出,要提高建设用地利用效率,“推广以公共交通为导向的开发(TOD)模式,打造站城融合综合体,鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。”

  所谓TOD模式,就是以交通枢纽为轴心,在步行10分钟范围之内,打造一个城市中心,实现集办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等为一体,在解决拥堵问题的同时,亦能通过垂直空间的充分利用,提升土地利用效率。

  真能行得通吗?或许,从重庆、广州、东莞、海口等一些城市已经或即将发生的变化,可略窥一二。

  “光年”之上,“双城生活”从理想走向现实

  350公里时速、62分钟运行时间。2020年12月24日上午,随着高铁复兴号从重庆沙坪坝站驶入驶出,成渝地区双城经济圈建设紧密联合的重要成果,也宣告诞生。重庆龙湖光年,在见证两地高速发展的同时,也为越来越多的企业和个人带来优质而高效的商旅办公服务。

(重庆,龙湖光年融合了轨道交通、商业、住宅、办公等多种业态)

  王琨(化名)所在的公司,是成都数字经济的领军企业。2020年,重庆沙坪坝区数字经济势头表现强劲,当年下半年,王琨公司便将目光瞄准了沙坪坝区,并决定由他牵头处理重庆分公司筹备事项。

  首先摆在王琨面前的难题,便是租办公场地还是直接购置办公资产。

  “不仅要区位好、交通方便、配套齐全,更关键的是,还要能保持企业办公灵活性和活力。”在国内外不少大城市工作生活过的王琨说,看来看去,还是龙湖光年最合适。

  重庆龙湖光年是全国首座高铁TOD,项目地下有7层建筑,涵盖了高铁、轨道交通1号线、环线、9号线、规划中的27号线,以及公交、出租等多种交通出行方式,能实现无缝换乘。可以说,龙湖光年是在交通枢纽之上建起的一座集居住、工作、生活、休闲、医疗、教育于一体的“城际TOD综合枢纽”。

(重庆,龙湖光年交通剖面图)

  所谓TOD,就是“transit-oriented development”的简称,即以公共交通为导向的综合模式。在全球范围内,像纽约曼哈顿、东京涩谷、香港九龙这些全球知名的都会中心,都是TOD模式下城市崛起的样本。

  而在国内,作为参编了中国首个TOD标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》的唯一开发企业,龙湖算得上是TOD开发领域的先行者和领军企业。

  对TOD的看好,对龙湖开发实力的信任,让王琨所在公司果断入手了重庆龙湖光年的一套SOHO。2020年底,重庆分公司正式入驻龙湖光年后,王琨和他的同事,正式跨入双城生活:每天早上,乘坐G8611从成都东站出发;62分钟后,抵达沙坪坝高铁站;出站后,无缝进入金沙天街,直达位于光年的办公楼。

  “TOD创新模式引领的城市发展,让城市有机体变得有活力、有生命力。”在王琨看来,TOD的优势就在于,它是商业、办公、文化等功能的混合布局,可以一站式解决“打工人”一天所有的问题,对于未来城市的可持续发展,意义非凡。

  “以TOD赋能城市未来发展,已然是‘大势所趋’”

  今年春节,已在海南定居的钟帆(化名)回重庆老家过年,还专程赶到王琨公司所在的重庆龙湖光年”打卡”。站在观景平台上,他亲眼见证此前火遍全网的沙坪坝高铁站“高铁穿楼”奇观。

  “楼下是呼啸而过的高铁和进进出出的人潮,楼上是熙熙攘攘的购物中心和写字楼,我记得当时我还跟朋友说,这才是未来城市的模样。”钟帆笑着说,可能正是这一次的经历,让他对TOD有了一个具体且清晰的认知,也开始重新审视自己曾经每天路过的海口龙湖光年的未来,“海南自贸港建设力度这么大,海口的发展也是日新月异,我相信在不久的将来,这种繁华的景象,在海口龙湖光年也会上演。”

(海口,龙湖光年效果图)

  亲眼见证的繁华,和持续上涨的房租,让创业多年、已在海口拥有一家咨询工作室的钟帆,在今年年初有了购置一个属于自己的办公室的想法。

  “可能受到各种优惠政策吸引,也可能是大家都看好海南未来的发展吧,这两年各种公司一下子就涌进来了,我租的办公室所在的写字楼,原本还有蛮多空置的,现在都快就满了。”在钟帆看来,市场的火热是房东这两年不断提出上调其办公室租金最主要的原因,而手里当时正好有些富余资金的他,决定干脆买套房子来做工作室。

  “区位要好,交通要方便,配套要齐全,更关键的,作为工作室,还要有面儿,看来看去,也就龙湖光年最合适了。”在不少大城市工作生活过的钟帆说,海口龙湖光年最打动他的,是其TOD的属性。

  “我就住在马路对面,等房子交付了,再把工作室搬过来,从此居住、办公、娱乐、消费,步行5分钟就能解决,不仅方便,关键还经济、环保。”从签下认购协议那一刻钟帆脸上的笑容中不难看出,他已经开始畅想未来的生活图景。

(海口,龙湖光年效果图)

  在钟帆看来,可能在现阶段,更多人能看到的,是海口龙湖光年这个体量超过80万㎡,涵盖天街购物中心、商业步行街、高端写字楼、品质酒店等诸多业态的综合体所营造的功能完善的生活圈。但他相信,随着城市发展,TOD未来能给海口带来的,远不止更便捷的生活体验,“它会成为海口的门户,更是未来城市发展的趋势。”

  钟帆的看法,并非没有根据。在6月21日国家发改委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》中,就明确提出,要提高建设用地利用效率,“推广以公共交通为导向的开发(TOD)模式,打造站城融合综合体,鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。”显然,以TOD赋能城市未来发展,已然是“大势所趋”。

  为城市提供“第三空间”,打破“两点一线”的生活方式

  其实,在《“十四五”新型城镇化实施方案》出台前的过去很多年里,随着国内各城市轨道交通的迅速发展,TOD开发模式早已在包括重庆、北京等在内的众多城市里,遍地开花。而包括龙湖、华润、越秀等在内的头部“玩家”,亦纷纷抢滩布局,加速切入这个赛道。

  以龙湖为例,早在2003年首个商业项目重庆北城天街建造之初,其就投资建设了当时重庆市首个商圈内出租车枢纽站,对购物和交通场景进行连接,开始了TOD的探索。到2009年开始新一轮战略规划时,龙湖更是坚定不移地走上了持有商业的道路,并有意识地将商业项目结合轨道站点选址建设,甚至结合铁路车站做站城一体化的融合。

  如今,龙湖已在20多个城市持有TOD项目80余个,以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。而多年来在TOD领域沉淀的诸多优势,也正逐渐转化为龙湖在行业步入下半场后的可持续发展能力。

  细究龙湖的TOD“打法”会发现,其在拿地选址之时,便站在消费者需求和城市发展的角度,始终恪守三个原则:核心一二线城市、便捷轨道交通节点以及人口和消费力成熟区域,这三个要素已经成为了每个龙湖TOD项目的“印记”。

  这种“印记”,在龙湖布局于大湾区的两个TOD项目上,尤为显著。

(东莞,龙湖金地·天曜城效果图)

  2020年4月,龙湖携手金地拿下东莞火车站TOD地块,一座约60万平方米的TOD大城——龙湖金地·天曜城随之诞生。

  根据规划,东莞火车站片区定位为东莞市东北部发展新核心、东莞市区门户中心。而广深城际铁路、东莞地铁2号线及规划中的地铁17号线和有轨电车“四轨交汇”带来的先天区位优势,更让龙湖金地·天曜城自诞生之日起,就被视为将激活“轨道上的大湾区”生活想象。

  这个项目确实也有这样的潜力:配套约10万㎡龙湖天街,高效便捷的轨交体系,优质的教育、医疗及图书馆、公园等公共配套……在业内人士看来,这不仅将改变东莞的城市版图,更将为东莞注入更多活力色彩和时尚元素。

(广州,龙湖·金地天峯效果图)

  而龙湖落地广州的首个TOD项目——龙湖·金地天峯,则位于番禺客运站地铁站之上。通过在建设中融合轨道交通、番禺客运站、公交首末站三种交通方式,并在空间内链接商业、居住、教育、公交站场、客运站场等诸多功能业态,龙湖·金地天峯实现了从轨道交通到集中商业、公交客运站、住宅区,都可达到风雨无阻的无缝衔接。

  尤其值得一提的是,龙湖·金地天峯融入了“垂直城市”理念,塑造了一个向上生长TOD大城都会,从而实现一站式优质生活圈,通过提供“城市第三空间”,打破人们“两点一线”的生活方式,赋予城市更多活力。

  结语

  “TOD带来的不仅仅是交通的便利,更是肩负着一座城市的未来。“

  在不少业内人士看来,TOD模式就像是一个都市大磁场,依托强大的交通枢纽,吸引着人流、物流、资金流、信息流,汇聚成城市消费新中心,赋予区域持续旺盛的生命力,形成对整个区域经济的带动,从而实现对城市发展格局的重塑。

  可以说,TOD已经成为人们进入城市、享受城市的新方式,也成为城市发展的新方向。毕竟,在重庆,TOD给城市发展和包括王琨在内的人们的工作和生活所带来的改变,已经清晰可见;而在大湾区,在海南自贸港,这样的改变,也正被更多关注城市未来发展的人们,所期待。

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