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海南出台意见处理农村不动产确权登记历史遗留问题
海南日报客户端 记者 陈雪怡 通讯员 尹建军 2020-08-04 15:36

    海南省自然资源和规划厅日前出台《关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》(以下简称《通知》),对农村不动产确权登记范围和基本工作原则、依法妥善处理宅基地取得相关问题等作出明确要求,旨在通过妥善解决农村不动产确权登记历史遗留问题,切实维护集体土地权利人的合法权益,促进和规范农村产权制度改革,助力乡村振兴。《通知》自发布之日起有效期5年。

    根据《通知》,所指农村不动产确权登记范围包括宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物,不包括未建造房屋的宅基地。解决农村不动产历史遗留问题,应以土地使用权确权登记为基础、房地一体确权登记为原则。对难以认定地上房屋等建筑物、构筑物的规划合法性的,可单独对宅基地、集体建设用地予以确权登记。

    《通知》提出,依法认定农村宅基地的取得资格“户”。农村集体经济组织成员,符合下列条件之一的,可以独立作为“户”在本村申请宅基地确权登记:已婚或达到法定结婚年龄的;依法继承房屋及宅基地使用权的未成年人;法律法规规定的其他情形。对以上情形之外,确需以“户”申请宅基地的,可提交村民代表会议集体讨论决定,并经乡镇人民政府审核后公示认定。

    关于妥善处理超面积使用宅基地问题,明确根据不同的历史时期,分别按实际使用现状面积、超过面积限额部分注记或有偿使用等规定处理后予以确权登记;关于依法处理“一户多宅”问题,明确村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175平方米的,认定为一户多宅,总面积不超过175平方米,不认定为一户多宅。对村民“一户一宅”之外的宅基地,如属村民合法继承房屋或合法购买房屋所取得的宅基地,造成“一户多宅”的,予以确权登记,以及经农村集体组织决定规划建设新村且在2017年1月1日之前已建设的房屋,但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、腾退,造成“一户多宅”的,可按照宅基地有偿使用等规定处理后,予以确权登记;符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员,其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的,按照实际使用面积予以确权登记。

    依法维护农村妇女和进城落户农民宅基地权益方面,农村妇女作为集体经济组织成员,享有平等的宅基地分配权,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农民进城落户,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。依法维护非本集体经济组织成员、华侨、归侨宅基地权益方面,对非本农村集体经济组织成员、华侨、归侨原有或者合法继承的农村房屋,房屋产权没有变化的,可以依法确定其房屋宅基地使用权。

    《通知》要求,依法妥善处理宅基地建房的规划合法性问题。明确2008年1月1日《城乡规划法》施行之前使用宅基地建房的,办理不动产确权登记时可不审查是否符合规划。《城乡规划法》施行后使用宅基地建房的,只要符合当时实施的土地利用总体规划、村庄规划或“多规合一”总体规划之一的,可视为符合规划。

    《通知》还强调,妥善处理农村建房历史遗留问题。2017年1月1日前建设的房屋等建筑物、构筑物,凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法,且建设时符合《通知》有关规划要求,用地在村庄或城镇建设用地范围内,由申请人提交《保证质量安全具结书》,可按使用现状办理房地一体的不动产确权登记;如所建房屋等建筑物、构筑物不符合《通知》有关规划要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的,按程序完善相关规划调整或用地手续后,予以确权登记;2017年1月1日至《海南省村庄规划管理条例》实施前建设的房屋,按不超过3层、高度一般不超过12米内登记发证,超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明,或者按照有偿使用等规定处理后予以确权登记;房屋等建筑物、构筑物在城镇建设用地范围内的,执行所在城镇的规划或规划标准,符合要求的,予以确权登记发证。

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