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实施“信酬制”必须换物业吗?海口有小区说“不”
南海网 党朝峰 2022-12-02 08:18

  “公开透明、以收定支”,凭借这两大优势取得业主们信任,帮助业委会更好地行使监督物业服务企业的职能,使小区变得美好——“信酬制”,已逐渐成为海口市住宅小区谈论的焦点。

  然而,“信酬制”在海口诞生一年多来,仅有10个小区顺利实施。且其中大多小区实行“信酬制”的前提是,成立业委会炒掉不信任的前物业。目前,海口正有部分小区通过更换物业的方式,计划推行“信酬制”。但在成立业委会或更换物业过程中,小区出现新的矛盾纠纷,这在一定程度上又限制了“信酬制”的实施。与之相反的是,绿地海森林、绿地海长流、滨江帝景一期、观海台一号等体量较大的小区未更换物业,业委会和物业协商后将实施“信酬制”。

  如何在不更换物业的前提下,顺利推广实施“信酬制”,避免矛盾激化,实现构建美好和谐社区目标,已成为各方讨论的话题。

绿地海森林小区

  新海南客户端、南海网、南国都市报记者 党朝峰 李文韬 文/图

  美兰区

  滨海华庭小区

  业委会换物业各执己见 街道办无法“裁判”或诉讼解决

  美兰区滨海华庭小区就是一个鲜活的例子。

  据了解,业委会一方因为小区会所使用权、公共收益、电费公摊等问题对物业不满和不信任,计划更换物业,并进一步实施“信酬制”;物业则认为业委会提出的问题存在许多误解,但业委会拒绝沟通并违规使用协议选聘新物业,目前已有业主对业委会违规行为起诉至法院。

  “我们从去年底到今年年初多次组织双方进行沟通,却没有一次能达成共识,针对业主提出的许多想法包括实施‘信酬制’在内,其实物业也愿意重新签订合同,继续为业主提供更好的服务,但可能长期存在矛盾,业委会对物业已经不再给予信任。”美兰区人民街道办工作人员介绍。

  该负责人告诉记者,现在许多小区成立业委会后,如果不满物业的工作,常常会选择更换物业,于是出现旧的物业不愿撤场,新的物业想赶紧入场,各方僵持不退让的情况。但是更换物业不是最终目的,也不是解决小区问题的最好办法。小区想发展得更好,应该让业委会与物业之间形成合约约束,业委会以此对物业起到监督作用,优化服务质量,这才是实现小区正常运转的最好方式。

  美兰区住保中心相关负责人认为,更换物业可能会带来新的问题、新的矛盾,而小区若想实施“信酬制”,其实也不一定必须采取更换物业的方法。

  “只要业委会、物业双方沟通达成一致就可以实施‘信酬制’,实际上通过沟通解决双方矛盾才是最好的办法,但现在滨海华庭小区业委会和物业将通过法律诉讼解决,我们无法判定双方谁对谁错,我们能做的就是积极协调双方做进一步沟通,并等待法院的最终结果。”区住保中心相关负责人说。

  秀英区

  绿地海森林小区

  物业积极配合取得业主信任 新合同为物业服务人员设奖励条款

  通过走访调查,记者发现,已经实施“信酬制”的小区中,虽然大多数小区呈现使用时间较久、前物业不作为、小区住户较少、体量小的特点,通过更换物业最终实施“信酬制”。但从目前“信酬制”推广出现的变化来看,已有一些住户较多、体量大的小区,在成立业委会后,并没有更换物业,经过双方沟通协商,重新签订服务合同,从而顺利实施“信酬制”。

  秀英区海盛路绿地海森林小区,是一个有2341户业主的大体量小区。今年该小区在相关部门指导下,仅仅用了三个月便成立业委会,随后便向小区前期物业、国内物业行业排名前十的长城物业,提出实施“信酬制”的计划。

  “我们小区虽然一直以来管理还不错,但我们希望通过成立业委会,行使更多属于业主的权利,让小区变得更美好,所以提出‘信酬制’的想法。”业委会主任闻凤林介绍,“信酬制”的一大特点是财务公开透明、以收定支,在这个原则条件下,物业同意通过沟通协商,重新签订服务合同,并将小区6年来的104万元共有收益归还给业主,体现出了物业支持“信酬制”的诚意。

  长城物业海南分公司负责人姚赞表示,没有通过更换物业就顺利在小区实施“信酬制”,有多方原因。首先,“信酬制”的服务理念,与长城物业已倡导多年的“阳光物管”财务阳光、服务阳光、管理阳光、共建阳光模式比较类似,能体现出企业生存的社会价值,因此,绿地海森林小区实施“信酬制”,得到了长城物业总部的许可和支持。

  其次,在区住保中心、市业主委员会协会等多方指导下,物业积极配合业委会协商沟通关于实施“信酬制”的各项具体事项,比如物业归还业主公共收益、承诺提高物业服务质量、在达到业主满意度基础上确保物业所得收益等,得到了业委会和业主们的信任。

  最后,在物业内部,做通公司员工思想工作,对项目经理等一线人员进行培训,同时,除公司年度奖励外,小区新合同还将约定,年度服务达到业主满意度调查,物业可获得小区物管费1%-2%的现金奖励,专门用于对小区物业服务人员的奖励,进一步激发一线人员的工作积极性,建立良性循环的激励机制。

  “物业与业主通过合法合理的方式各取所需,双方共同致力于打造美好和谐小区,因此换不换物业并不是最重要的。”业委会主任闻凤林说。

  专家:正研究没有业委会或不换物业情况下如何实施“信酬制”

  据海南信酬制小区公益孵化中心副主任阮李萍介绍,在老版的“信酬制”《物业服务合同》中,合同甲方为业委会,乙方为物业,要导入“信酬制”就要先成立业委会。而当前海口市成立业委会的小区比例仅为15%,“业委会成立难”是影响“信酬制”推广的第一大“拦路虎”。其次,在成立业委会的小区中,大多数小区要更换物业,也可能带来新的问题,导致延缓“信酬制”的实施。

  由于短时间内无力改变“信酬制”推广的困境,海南信酬制小区公益孵化中心目前已经着手研究,在没有业委会或不更换物业的情况下,如何让“信酬制”仍能得到组织、实施、监管。

  行业协会:无论是否实施“信酬制”,打造和谐美好小区应是各方最终目标

  海南省、海口市业主委员会协会会长肖江涛表示,从目前推广“信酬制”的情况来看,部分大物业公司,财务管理规范,选择“信酬制”对公司整体发展影响不大,因此有配合业委会实施“信酬制”的意愿。相对来说,小物业公司,由于项目较少,管理粗放,主动配合业主成立业委会和实施“信酬制”的较少。

  “‘信酬制’是一种确保业主利益、完善业主监督机制、满足物业企业发展需求的新型物管模式,但我们不提倡业委会必须换物业实施‘信酬制’,我们追求的目标是提升小区居民生活幸福感和获得感。”肖江涛说。

  海口市物业管理行业协会秘书长梁金华表示,近年来随着业主参与社区管理积极性的提升,对于社区财务公开、服务标准公开、信息公开等方面的诉求愈发强烈。在政策的引导下,部分大型物业企业积极把握社区管理与服务的发展趋势,加强公开公示,切实保障业主的合法权益,提升客户满意度,引领物业服务行业长期可持续发展。而体量小的物业,在转变服务理念方面,相比大型物业进展较慢。至于“信酬制”的推广,应该结合小区实际情况来进行,无论实施哪种管理模式,打造和谐美好小区应是各方最终目标。

 

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