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海口二手房市场升温 如何才能让购房者“放心买”?
南海网 2021-09-08 09:23

  海口国兴一号楼盘

  8月下旬,海口购房者陈女士向新海南客户端、南海网、南国都市报反映,她通过中介找到了一处满意的房产,但缴纳万元诚意金后,才得知房主已将房子卖给了别人。房子没买到,还被中介怀疑她为省中介费私下与房主交易,陈女士觉得自己有点冤。

  海口新房“难求”的情况已持续一段时间,“刚需”购房者转而求购二手房,在这一过程中少不了要与房屋中介打交道,有时难免会像陈女士一样遇到“闹心事”。选购二手房要如何“避坑”?目前海口的二手房交易市场和中介行业又应如何规范监管?近日,记者对此展开调查。

  海口二手房市场不断升温 购房者选房“避坑”更依赖中介

  海口的二手房市场越来越火了。

  过去三年来,海南以“壮士断腕”的决心摆脱对房地产业的依赖,促使产业结构转型。在“限地”“限购”政策的强势调控下,商品房住宅用地供应大幅缩减。

  与此同时,随着海南自由贸易港建设不断推进,这片热土潜在的发展机遇吸引着人们来此干事创业。工作机会相对较多,教育、医疗资源业较为集中的省会海口就成了许多“新岛民”的“落脚地”。

  据海口警方今年3月公布的数据,今年第一季度,海口已办理引进人才落户13120人,月均4685人,比去年月均人数上升约65%。截至今年3月,海口警方已办理引进人才落户80268人。

  新建住宅供给受限,人口流入带来了更多的购房需求,多种因素叠加影响下,海口的新楼盘成了“抢手货”。新房不好买,一些“刚需”群体便把目光投向了二手房。

  海南喜洋洋房地产经纪有限公司总经理肖平告诉新海南客户端、南海网、南国都市报记者,她从公司的经营数据上能明显感知到,2020年起,海口二手房市场开始逐渐升温。

  “今年我们新开了两家门店,主营二手房业务。”肖平表示,她公司代理的新盘住宅项目在2020年上半年就销售一空,而二手房的客户询问量越来越多,原先的门店已无法满足需求,需要扩张门店,发现新的二手房源。

  海南省房地产业协会执行秘书长王路则认为,海口的二手房市场在今年3月份后成为热点,尤其是市中心地段生活配套齐全、教育资源较好的位置“有价有市”,因为现在海口的购房者以“刚需”为主力,公共配套还没完善的城市近郊并不在他们的考虑范围内。

  “我们业内常说,一个地方的房地产市场是否健康,要看它的二手房市场活跃程度。二手房供应量、成交量成一定规模,说明本地刚需能支撑和带动市场。”肖平认为,二手房交易火热,意味着海口的房地产市场正向着成熟发展。

  对于绝大多数普通人而言,买房,是一笔低频大额交易,一个重要的投资决定,需要慎之又慎。买二手房又和新房不同,购房者的交易对象是陌生的个人,少了企业的信用背书,缺乏经验的购房者难免担心“踩坑”。

  一位有十余年房屋交易从业经验的资深业内人士透露,在二手房交易过程中,部分房源由于房主复杂的婚姻关系、家庭关系等,导致产权归属关系较为复杂,购房者难以全面掌握情况,房主个人的经济情况、信誉,房子是否遭查封、抵押等因素也会给交易带来隐性风险。

  种种的不确定性,决定了购房者在选购二手房时,需要借助房屋中介的帮助来完成交易。

  官方二手房交易平台是中介行业的“替代者”还是“试金石”?

  和中介打交道的过程也未必令人省心,房产“黑中介”的新闻时不时见诸报端。8月中旬,杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能,引发网友热议。不少网友留言称,“终于可以‘摆脱’垄断市场、不提供什么服务却收取高额佣金的中介”“早该这么做了”“建议全国推广”……平台上线的消息一出,被称作“中国居住服务平台第一股”的贝壳股价应声大跌,市值较最高点蒸发数千亿元。

  8月中旬,杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能,贝壳股价应声大跌。图片来源:杭州市二手房交易监管服务平台官网截图

  实际上,在2020年10月,海口市住房和城乡建设局曾印发《海口市存量房网上交易规则》,提出要建设存量房网上交易管理系统,但这一系统目前仍在建设中,尚未正式投入使用。

  不过,官方二手房交易平台真的能替代中介公司吗?

  上述资深业内人士表示,过去在中介从业人员中,的确存在靠着信息不对称、垄断房源攫取利益、两头“吃差价”挣钱的中介,拉低了大众对中介行业的总体评价。也有部分中介业务能力水平不高,仅带看房,帮跑手续,未提供多少“含金量”高的服务,这也是让一些购房者认为中介费付得不值的原因之一。官方背景二手房交易平台增加了房主发布房源的渠道,且能保障房源的真实性,确保产权合法有效,这不但能将部分业务能力不足、职业道德低的中介挤出市场,也会让市场更加公开、透明,令购房者对二手房交易更有信心。

  但是,该人士指出,官方交易平台完全代替中介的可能性不大,因为官方交易平台可以解决信息不对称的问题,却很难解决交易流程中的风险问题和信任问题,房屋交易中涉及的房屋查勘、税费手续、按揭贷款、物业水电交割等等一系列服务也是官方交易平台难以全面顾及的。

  王路也认为,类似房产这样的大宗交易,市民普遍会更信任线下的面对面交易,而且对中老年市民而言,线上平台存在一定的使用门槛,政府搭建的平台会让交易更透明、安全,但中介所能提供的“以人为主”的服务无法替代。

  “官方二手房交易平台能促使中介行业规范发展,提供更专业、更全面的服务。”肖平说,官方交易平台不一定会改变购房者的消费习惯,但很可能给中介行业带来发展和变革的推动力。

  “政府之手”与“市场之手”如何合作构建监管治理新模式?

  据多位房产专家和业内人士观察判断,未来一段时间内,海口的人口流入态势仍将持续,二手房市场的热度短期内不会“退烧”。

  近期,海口市住建局拟对《海口市房地产中介服务管理办法》进行修订,并于8月27日向社会公众征求意见和建议。修订征求意见稿中,住建部门对房屋中介公司和中介从业者个人提出了更细致的管理措施,以期加大市场规范力度。

  显然,行政力量不是万能的。政府若要把二手房市场完全纳入监管,势必要投入大量人力,这既与国家倡导的“简政放权”相背离,效果也不见得尽如人意。面对海口日渐活跃的二手房交易市场,政府应如何在加强监管和“放管服”中平衡把握?

  肖平认为,相关职能部门的确应针对中介服务行业现存的一些问题和弊病,从制度入手加强监管,如提高中介服务行业的就业、创业门槛,倡导从业人员持证上岗,促使中介行业规范化发展,从而提升社会对中介行业的认知度和认可度。与此同时,海南可探索搭建一个购房服务平台,将合规中介查询、购房资格审核、资料提交、网签等一系列环节整合集纳,为购房者和中介提供透明、简便的房产交易服务。中介也可省下跑腿帮办手续的时间,将精力放在提供更有价值的专业服务上。

  “目前一些环节已经实现了网上‘不见面办理’,但如果有一个统一、部门数据互联互通的平台,让大家可以‘一站通办’会更加便利。”她说。

  王路建议政府可依托中介行业协会,将依法依规备案的中介机构、中介从业人员进行公示,并参考滴滴、美团点评等互联网平台的评价打分机制,让客户对他们的服务进行评分,为其他购房者提供参考。这种方式可以引导中介公司不断优化服务,形成良性竞争。

  但也有业内人士指出,协会可以在配合政府进行行业监管、促进行业自律方面承担更多职责,发挥更大的作用,但前提是协会的会长、副会长单位等管理层需要由相对独立的个人或机构担任,而非利益关联企业,如此一来才能保证公平、公正。

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