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海口部分小区“住改商”扰民 民法典明确:有利害关系的业主可“一票否决”
南海网 王天宇 陈栋 2020-06-02 09:27

    当装饰公司、日租旅店、美容会所或者是餐厅出现在你居住的小区内,你会做何感想?近日,新海南客户端、南海网、南国都市报记者走访调查发现,海口一些路段较好的住宅楼中,“住改商”现象普遍存在,这让许多住户烦恼不已。不过,这些影响业主生活的“住改商”行为有了法律依据,审议通过的民法典物权编明确了实践中有利害关系的业主可“一票否决”。

    住宅区里的美容会所。

    投诉:小区内“住改商”现象扰民

    伍女士是海口市美兰区海航豪庭北苑三区的业主。今年5月底,她打电话给12345政府服务热线投诉,称她们小区是住宅性质用房,但小区的1栋、2栋、4栋有很多业主将房屋出租给外来人员做商用办公,不仅占用小区公共资源,也没有征询其他业主同意,她认为这种“住改商”的行为很不合理,同时也对小区其他业主造成了很多不便。

    针对此事,海口市美兰区蓝天街道办回复称,经过蓝天街道办万华社区工作人员进行核实,发现该公司属于合法取得经营许可证,对于住房改商用的问题,没有对应行政法规管理,根据《物权法》市民只能是通过司法途径解决。

    住宅区里的房产中介公司。

    走访:海口部分小区“住改商”现象普遍

    事实上,上述投诉并非个例。记者通过海口12345政府服务热线网站,检索“住改商”关键词,发现该问题屡屡被海口的小区业主投诉。除此之外,近日,记者走访了海口市玉沙路、玉沙横路、高登西街、美苑路、大园路等路段上的多个住宅小区,发现“住改商”现象普遍存在。其中住宅楼内开办的房产中介、养发护肤美容中心、装饰公司、按摩店等应有尽有。

    在玉沙横路傍海小区内,记者看到,住宅楼内不但开有旅租酒店、餐馆,还有人经营广告会展公司。而在高登西街珠云恩公寓,4层以上的临街住宅窗户上,可以看到养生会所、美肤中心、装饰公司等各种招牌,并附有业务联系电话。

    走访中,记者发现,“住改商”现象,以沿街及市中心繁华地段的小区居多。在国贸片区,由于地点优越,加上房租相比也不高,所以就慢慢成了各种公司办公扎堆的地方。在记者之前的采访中,在国贸某小区住宅楼内经营养生会所的一位女士给记者算了笔账:按照目前海口国贸片区的行情,她们所租赁的房子月租金4000元,而同等位置的商铺月租金要12000元,有的甚至更多。很明显,开在住宅楼里是最省钱的。

    此外,家住海口京华城的业主刘先生说,因为自己所住的这栋楼存在“住改商”的情况,之前曾有来寻找公司跑错楼层,按错他家门铃的情况,这让他非常反感。

    走访中,多数居民表示,住宅楼内进行的经营性行为,在某种程度上给生活带来了方便,一些生活需要不用出门就可以满足。但有些店面却存在不同程度的扰民情况,而且陌生人进出居民楼也带来了安全隐患。

    物业:小区物业也烦“住改商”,但无权制止

    据悉,自“住改商”诞生以来,就广受争议,它带来的陌生人流和噪声等问题影响了居民安宁的生活,同时又占用了电梯等大量配套资源,给住宅小区带来了安全隐患。

    对于此类现象,小区物业也表示难监管。“‘住改商’现象在我们公寓确实存在,但这都是业主或租赁户的个人行为,我们物业没有执法权限。”珠云恩公寓物业有关负责人表示。此外,凤翔新村物业服务中心主任高先生也给出同样的答复。

    住宅区里的培训机构。

    “不但业主有意见,其实小区物业也是有意见的。”从事过10年物业经理的周力军告诉记者,小区住房改商用,物业的管理成本也上升了,这无形中就会增加物业的支出成本,但物业没有执法权限,如存在扰民现象,也只能对其劝说,无权对这种现象进行根除。

    此外,记者在海口12345政府服务热线网站上查询,发现关于“住改商”问题的投诉中,有关部门的回复的处理结果,多是街道社区无执法权,或无行政法规管理,对于损害业主利益的行为可以通过司法途径维护自身合法权益。并没有实质性解决问题。

    民法典物权编明确

    “住改商”利害关系业主可“一票否决”

    针对小区的“住改商”问题,民法典第二百七十九条明确规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

    海南大学法学院教授石冠彬告诉记者,民法典第二百七十九条概括而言就是“住改商”要全体利害关系业主一致同意,利害关系业主可“一票否决”。但对于已经形成了的历史性“住改商”怎么办?石冠彬教授说,他之前在杭州去一个老小区的餐馆吃饭,餐馆特别火,但没有停车场,食客的车把小区的路都占了。“因为是学法律的,我就问老板,当初开店的时候这边的业主都同意了吗?”面对石冠彬教授的询问,餐馆老板回复道:“这里原本是村里改制的小区,我开了这么多年,关别人什么事!”。石冠彬表示,法律的溯及力将是未来民法典在解决这类问题迎来的第一个挑战,

    什么叫利害关系的业主?石冠彬教授举例解释道,比如你家在八楼,在家里开了一个培训班,孩子在房间里面吵吵闹闹,毋庸置疑,楼下的业主肯定是利害关系业主。上述情况比较简单,石冠彬教授又阐述了一种更加广义的利害关系业主,比如你家在八楼,在家里开了民宿,里面有几个房间,每天可能有几拨客人进进出出,那么如果“住改商”导致电梯使用拥挤、停车位困难等等问题,全部相关的业主也是广义的利害关系业主。

    “我个人倾向认为,应该将利害关系业主做最广义的理解”石冠彬教授说,而在未来的司法实践中,最主要的问题是关于利害关系的判断,而立法进行了一个授权,将利害关系的认定交由法院来判断,而现在已经启动的《中华人民共和国民法典》的司法解释肯定也会对这个问题进行细化。

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