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买不买房终于算清楚了 10年后差别竟是这样
21世纪经济报道 2017-02-10 10:53

    到底买不买房?10年后差别竟是这样。。。终于算清楚了

    今天和大家算笔账,买房或者不买房,10年后财富差别有多大?

    第一种人:买房

    假设在一个二、三线城市,房屋总价为50万的地方买房:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。

    那么十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万。

    第二种人:租房

    租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。

    由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:

    第1年房租:15000元

    第2年房租:15900元

    第3年房租:16854元

    ……

    第10年房租:25342元

    则租房人:

    A、10年房租总计:

    15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万;

    B、省下首付20万,存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算

    20*1.05^10≈32.6万;

    C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约31万;

    D、省下的一次性还贷的钱为20万。

    现在有三个假设

    假设1

    未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值50*1.06^10≈89.5万。

    那么买房的人财富为89.5万。

    租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

    假设2

    未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。

    买房人财富是租房人的3倍有余。

    假设3

    未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌。

    租房人胜出。

    单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的。

    可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。

    最后,买不买房,每个人心里都有了自己的答案。

    延伸阅读:如果买房,房贷的还法你都清楚么?

    现在有一种比较流行的说法,说银行放贷要先收利息,月供前期还的都是利息,等利息都还完了再还本金。其实,这种说法并不正确。

    银行在为借款人计算房贷还款额的时候,一般是按月计息。借款人所还的月供金额由两部分组成,一部分是本金,一部分是利息。两者相加,正好是每月所还的月供金额。

    目前,银行的房贷分为“等额本息”与“等额本金”两种还款模式。等额本息,就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。而等额本金,就是每月的还款总额里,本金部分始终保持不变,利息另算。

    另外还有一种说法,说“等额本金”还款方式比“等额本息”还款方式划算。这种提法也存在理解的误区。假设借款人选择“等额本金”还款方式,总借款100万元,分100个月平均还本金,则每月要还本金1万元。第1个月还:本金1万元加上100万元本金借1个月应付的利息数;到了下个月,还本金还是1万元,再加上(100-1)=99万元本金借1个月应付的利息数。显然,下个月的利息少于本月(本金变少),所以总还款额也少于本月。这样一来,以后每个月总还款金额越来越少,最后还清。

    的确,在“等额本金”还款方式下,由于前期归还的本金比较多,所以相对于“等额本息”还款方式而言,借款者支付的利息总额要少一些。不过采用这种方式是不是划得来,却需要好好分析。

    一旦选择“等额本金”还款模式,由于借款人所借的本金数量相对于“等额本息”而言,本金会提前归还。此时,借款人需要考虑资金的边际使用效益。如果有更好的投资机会,能带来超出支付银行借款利息的回报,那就可以选择“等额本息”方式,让本金在手中多停留一会儿。

    21君

    当然,上面的算法只是一个泛泛而谈的算法,毕竟,每个人所生活的城市和潜力是不一样的,所以该不该买,想不想买都得根据自己的情况量力而为地进行分析。

    至今在哪里买房,买什么样的房,依然是个见仁见智的问题?小伙伴们,你持什么样的观点?

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